Qué es el IRNR y quién tiene que pagarlo
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava las rentas que obtienes en España si tu residencia fiscal está en otro país. Si eres propietario de una vivienda en la Costa del Sol pero vives fuera de España, tributas por ella en España mediante el Modelo 210, con independencia de que la alquiles o no. La declaras tú (o quien te represente), porque no hay una empresa española que te retenga el impuesto.
Se aplica a cualquier no residente con inmueble urbano en España: británicos tras el Brexit, alemanes, nórdicos, suizos, estadounidenses, etc. Lo que cambia entre unos y otros es el tipo impositivo y si puedes deducir gastos, y eso depende de si resides o no en la UE/EEE.
Los dos supuestos: casa vacía (renta imputada) vs casa alquilada
Hacienda distingue dos situaciones, y una misma vivienda puede pasar por las dos en el mismo año (por ejemplo, alquilada en verano y a tu disposición el resto):
- Renta imputada — por los días que la vivienda está vacía o a tu uso propio, Hacienda entiende que obtienes un «beneficio» por el mero hecho de tenerla y te imputa una renta ficticia.
- Rendimiento del capital inmobiliario — por los días que la alquilas, declaras los ingresos reales del alquiler.
Tipos y base según dónde resides (UE/EEE vs resto del mundo)
Esta es la diferencia clave, y la que más impacto tuvo en los propietarios británicos con el Brexit:
| Concepto | Residente UE / EEE (Alemania, Suecia, Países Bajos, Irlanda…) | Residente FUERA de la UE (Reino Unido, EE. UU., Suiza…) |
|---|---|---|
| Tipo impositivo | 19% | 24% |
| Base sobre la que se paga (alquiler) | Beneficio neto (ingresos − gastos) | Ingreso bruto (sin deducir) |
| Gastos deducibles | Sí (proporcionales a los días alquilados) | No, por regla general |
| Renta imputada (casa vacía) | 19% sobre 1,1%–2% del valor catastral | 24% sobre 1,1%–2% del valor catastral |
| Ganancia por venta | 19% | 19% |
En la práctica, un propietario británico paga más tipo (24% vs 19%) y sobre una base mayor (el bruto, sin descontar gastos). Por eso, para los británicos, tener el alquiler bien planificado y declarado es hoy más importante que nunca.
Renta imputada: cómo se calcula
Por los días que la vivienda no está alquilada se declara una renta imputada. La base es un porcentaje del valor catastral (lo encuentras en el recibo del IBI):
- 1,1% del valor catastral si el municipio ha revisado los valores en los últimos diez años.
- 2% si no se ha revisado en ese plazo.
Ejemplo orientativo: vivienda con valor catastral de 200.000 € (revisado), a tu disposición todo el año. Base imputada = 1,1% × 200.000 = 2.200 €. Un residente alemán pagaría 19% × 2.200 = 418 €; un residente británico, 24% × 2.200 = 528 € al año.
Alquiler: cómo tributa y qué gastos se deducen
Por los días alquilados declaras los ingresos reales. Si resides en la UE/EEE, puedes restar los gastos proporcionales a esos días y pagar solo sobre el beneficio. Los residentes fuera de la UE, por regla general, no deducen.
| Gasto deducible (solo residentes UE/EEE) | Notas |
|---|---|
| IBI y tasa de basuras | Parte proporcional a los días alquilados |
| Comunidad de propietarios | Proporcional |
| Suministros (agua, luz, gas, internet) | Los que pagues tú como propietario |
| Seguro de hogar | Proporcional |
| Intereses de la hipoteca | Solo intereses, no amortización de capital |
| Reparaciones y conservación | No las mejoras/ampliaciones (esas van a la ganancia patrimonial) |
| Amortización del inmueble | 3% sobre el mayor de valor catastral de la construcción o coste de adquisición |
| Honorarios de gestión y limpieza | Incluida la comisión de gestión del alquiler |
Plazos del Modelo 210 (ejercicio 2025, se presenta en 2026)
Desde las rentas de 2024, el alquiler ya no se declara trimestralmente: se agrupa y se presenta una vez al año. La renta imputada también es anual.
| Tipo de renta | Frecuencia | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| Alquiler (rendimiento de capital inmobiliario) | Anual (agrupada) | Primeros 20 días naturales de enero del año siguiente al devengo (la renta de 2025 → enero 2026) |
| Renta imputada (vivienda a tu disposición) | Anual | A lo largo del año natural siguiente al devengo |
| Ganancia por venta | Puntual | 3 meses desde que vence el mes de la transmisión (el comprador retiene un 3% a cuenta) |
Nota: los plazos del Modelo 210 se han modificado en ejercicios recientes (Orden HAC/623/2026). Confirmamos siempre la fecha exacta del ejercicio en curso con la Agencia Tributaria antes de presentar.
Ejemplo práctico: mismo piso, dos propietarios
Cifras orientativas. Apartamento en Fuengirola, valor catastral 150.000 € (revisado), alquilado 120 días con 12.000 € de ingresos y 3.000 € de gastos deducibles (IBI, comunidad, suministros, gestión, amortización). Por los 245 días restantes se imputa renta.
| Propietario alemán (UE) | Propietario británico (fuera UE) | |
|---|---|---|
| Alquiler — base | 12.000 − 3.000 = 9.000 € (neto) | 12.000 € (bruto) |
| Alquiler — impuesto | 19% × 9.000 = 1.710 € | 24% × 12.000 = 2.880 € |
| Renta imputada — base (245/365 días) | 1,1% × 150.000 × 245/365 ≈ 1.107 € | 1,1% × 150.000 × 245/365 ≈ 1.107 € |
| Renta imputada — impuesto | 19% × 1.107 ≈ 210 € | 24% × 1.107 ≈ 266 € |
| Total IRNR del año | ≈ 1.920 € | ≈ 3.146 € |
El mismo inmueble, con los mismos ingresos, cuesta bastante más en impuestos a un propietario británico. No es evitable, pero sí optimizable: llevar bien la contabilidad de días e ingresos y no perder plazos evita recargos.
Si vendes la vivienda
La ganancia por la venta tributa al 19% para todos los no residentes. Además, el comprador está obligado a retener un 3% del precio y a ingresarlo en Hacienda a cuenta de tu impuesto (Modelo 211); tú regularizas la diferencia después. Si la retención supera tu impuesto, puedes solicitar la devolución.
Qué pasa si no lo declaras
Hacienda cruza datos de catastro, suministros y plataformas de alquiler. Si no presentas el Modelo 210, puede reclamar el impuesto con recargos, intereses de demora y sanciones. Regularizar a tiempo es sencillo y mucho más barato que un requerimiento.
Cómo lo hacemos en CDS Property Care
Coordinamos la parte fiscal con el resto de la gestión de tu propiedad: llevamos el registro de días alquilados e ingresos (que ya generamos al gestionar tu alquiler), preparamos y presentamos el Modelo 210 por ti y te enviamos el resumen y el justificante. Un solo interlocutor para tener la casa gestionada y en regla.
Esta guía es información general orientativa, no asesoramiento fiscal personalizado. La normativa y los plazos cambian; confirmamos cada caso con la situación vigente antes de presentar.